船橋市のマンション管理支援を求める質疑要旨・関連資料(2024年2月21日、船橋市議会)

2024年3月9日 船橋市議 朝倉幹晴(マンション管理組合理事長)
正式な議事録は5月末に出されます。質疑要旨です。

【録画中継】2024年2月21日、朝倉幹晴、船橋市議会質疑(全53分、13~23分がマンション管理部分)

●朝倉質疑1 2023年6月27日に更新された船橋市HP「マンション管理台帳」によれば、市内分譲マンション総棟数は1208棟、総戸数68275戸であり、船橋市約32万世帯の約2割が分譲マンション住民・区分所有者です。
2023年4月からスタートした船橋市マンション管理計画認定制度の現時点での認定数は何管理組合でしょうか?認定のメリットは?

市(建築部長)答弁1 本日(2024年2月21日)現在、船橋市マンション管理計画認定件数は計5件。認定のメリットは、住宅金融支援機構による、修繕積立金を積み立てたい管理組合向けの積立サポート債券「マンションすまいる債」の利率の上乗せ、大規模修繕工事や耐震改修工事等を行う管理組合向けの大規模修繕ローン「マンション共用部分リフォーム融資」の借入金利の優遇などがあります。

●朝倉質疑2  私もマンション管理組合理事長として、この船橋市マンション管理認定制度や民間のマンション管理適正化評価制度の認定・評価基準に合わせる方向での議論をすすめてまいりました。その結果、1年で認定基準(評価制度の場合は★の多い評価基準)をクリアするのは困難で、まず、現管理規約を国土交通省の示した      標準管理規約と比較しながら改定を検討することを先行させ、他の基準の議論は継続していこうということになりました。船橋市には750程度の管理組合があると聞いていますが、まだ船橋市マンション管理計画認定制度による認定が5組合にとどまっているのは、各管理組合でも同様な議論をなさっている事情があるのではないかと推察します。もっと市が認定制度に関してしっかりと管理組合をサポートすべきです。

昨年秋に市が各管理組合に対してアンケートを行った「船橋市分譲マンション実態調査」の実施経緯と発送数、回収率今後いつ集計・発表し分析しどう役立てていくのでしょうか?

★市(建築部長)答弁2 前回2018年度に実施以降5年が経過し建物の高経年化と入居者の高齢化等の状況の推移を検証し、今後のマンション政策の検討資料とするために実施した。758組合に送付し263組合から回答を得た(回答率は34.7%)。集計結果及び分析につきましては、今年度中にまとめ公開する。

●朝倉質疑3 高経年化の目安とされる、築40年以上とされるマンション棟数や比率は?

★市(建築部長)答弁3 築40年以上(1984年以前の建築)のマンション棟数は545棟(全体1208数45.1%)である。管理組合の担い手不足の問題につきましては、前回の分譲マンション実態調査の結果においても課題であると認識している。千葉県マンション管理士会と協力して開催しているマンション管理セミナーにおいて、参加管理組合同士の交流会に市職員も同席し、その各管理組合が抱える実際の課題を共有する中で、改めて実感している。

●朝倉質疑4 江東区・中央区では、マンション管理組合の連合・恒常的交流会設立の支援に区が関わりました。船橋市には町会・自治会の連合体に「自治会連合協議会」があり、市も積極的に関わっています。しかし、
船橋市世帯の3つの代表的な居住形態「戸建」(4割)「賃貸アパート」(3割)「分譲マンション」(2割)のうち、自治会・町会の多くは「戸建」住宅主体のものが多い実情と感じています。もちろん管理組合とは
別に自治会を作っているマンションもあり私自身も2回自治会長をしました。しかし、自治会結成は任意で、「自治会」がないマンション少なくありません。船橋市世帯の2割を網羅する管理組合の連合体や連絡組織を市が積極的に呼びかけて作るのは市の施策としても重要と思います。
市長、江東区・中央区と同様、管理組合の連合会あるいは恒常的意見交流交換の組織を市が積極的に呼びかけ結成を促すべきと思いますがいかがでしょうか?

★市(建築部長)答弁4 市長へとのことですが、所管ですので私の方から答弁いたします。市では千葉県マンション管理士会と協力し、マンション管理無料相談やマンション管理士等派遣事業、あるいは先ほど答弁いたし
ましたマンション管理セミナーの開催等を継続して実施している。マンション管理セミナーでは管理組合において課題となっているテーマごとに、マンション管理組合同士の交流会を実施している。
これは、その後のマンション管理組合同士の情報共有のきっかけになっていると考えている。議員のおっしゃる管理組合連合会等の形を取ってはないが、同セミナーを通じて、マンション管理士からの助言を得ると共に、課題や各管理組合の取組を共有する機会を提供出来ていると考えている。

●議員の市長への答弁要請に対して、答弁を回避することがある現市長

上記下線部のように、現船橋市長は議員が市長を指名した質問に対し答弁を回避することがあります(約半数は回避)。私が船橋市に転入前に住んでいた(東京都)文京区議会では、議員質疑に100%区長が答弁。
現船橋市長の議会答弁への消極的姿勢は残念です。

 

●朝倉質疑5 区分所有法の2024年度改定案をどう認識していますか?

★市(建築部長)答弁5 マンションの建替え決議要件を、地震や火災への安全性が不足している場合などは4/5から3/4に引き下げること、また所在不明の区分所有者について、手続きを経て裁判所が認めれば、
建替え決議の母数から除くことが可能となることなどが、主な改正内容であると認識している。