船橋市マンション管理計画認定制度（2023年4月スタート）について（6月7日、朝倉幹晴船橋市議会質疑録画中継（14分）＋速報）

●朝倉幹晴6月7日質疑録画中継（26～40分がマンション管理質疑）

2023年6月9日（9月14日議事録加筆）　船橋市議・市内マンション管理組合理事長　朝倉幹晴

船橋市マンション管理計画認定制度に関して、情報を収集するマンション管理組合・住民・関係者のため、質疑と答弁の速報をお届けします。
以下が録画中継です。その下に文字での速報をまとめています。
●朝倉幹晴6月7日質疑録画中継（26～40分がマンション管理質疑）

【議事録】

［朝倉幹晴議員登壇］

◆朝倉幹晴　議員　　苦情・要望・陳情とそれからまちづくり懇談会が求めている提案っていうのが、何か全然違うような表現をされているんですけど、苦情とか要望とか陳情を聞くところから、だんだんと提案が出てくると思うんですね。先ほどの障害児の話も最初は本当に苦情だけでした。しかし、だんだんと市の姿勢が変わる中で一緒に考えていこうという雰囲気になってきましたので、やっぱり苦情・要望・陳情も、場所ではありませんという表現はよろしくないんじゃないかなと思います。ただ、とにかく積極的にやっていただければと思います。
次に、5番目、マンションの維持管理に関する市の施策への提言です。
国土交通省所管のマンション管理の適正化の推進に関する法律が2020年6月、大幅改正され、2022年4月から施行されました。2021年の9月には、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針が定められました。そして、2022年4月から、民間のマンション管理業協会が、マンションの管理状態を5つ星から星ゼロまで6段階で評価するマンション管理適正評価制度が始まりました。マンション管理適正評価サイトと検索していただくと、現在、船橋市内で6月7日時点で8つのマンションが評価されております。例えば、ワンダーベイシティSAZANとプラウド船橋四街区は5つ星として評価されております。これらの評価が高いマンションの価値を高めるなど、資産購入の参考資料になる可能性があります。この評価制度への参加やその時期は任意であり、各マンション管理組合とも、申込みするか否か、申込みのタイミングはいつか、管理を改善し星評価が現在の予測よりも上がる形で申込みなどを模索しているところです。
私は、船橋西部のふなっこ畑の前の200戸以上のマンションに2003年より住み、第1期管理組合理事長、そして、去る5月28日に2回目の理事長となりました。この問題を住民、区分所有者と共に1年間考えていく重責を負っています。
さて、これまではマンション住民にとって、船橋市の行政との付き合いは決して深いとは言えませんでした。マンション管理組合とは別にマンションが単体で自治会をつくっているときには、その自治会が敬老行事や市からの配付物依頼などで関係性があるとはいえ、マンションの管理を担うマンション管理組合理事会と市との関係は直接は少なく、マンション管理士の相談派遣業務やバリアフリー工事補助に限られてきました。
ところが、マンション管理組合が市と深い関わりを持つ新制度が発足しました。先ほどの民間の評価であるマンション管理適正評価制度とは別に、それと並行して、船橋市が認定するマンション管理計画認定制度がこの4月、2023年4月からスタートしました。先ほどの適正化法では、都道府県等はマンション管理適正化推進計画を作成できるとしており、作成した自治体の長は、マンション管理組合からの申請があれば認定できることになっています。船橋市などの中核市などの計画作成は任意であるため、調べようとしてグーグルや市のホームページの検索窓で船橋市マンション管理適正化推進計画と検索しても文書が出てきません。どこに書いてあるのでしょうか。そして、少なくとも市ホームページで検索したらすぐ出てくるように改善すべきだと思いますが、いかがでしょうか。
［建築部長登壇］

◎建築部長（木村智）　ただいまご質問ありました船橋市マンション管理適正化推進計画につきましては、令和3年12月に住生活基本計画、それと高齢者居住安定確保計画、この3つの計画を一体のものとして策定したものでございます。このマンション管理計画認定制度のホームページからこれら3つの計画の掲載ページへとリンクしておりますけれども、分かりにくい面ございますので、より分かりやすく、検索しやすくなるように掲載方法の改善を図ってまいりたいと考えております。
［朝倉幹晴議員登壇］

◆朝倉幹晴　議員　　船橋市全体でのマンションの位置を確認します。船橋市は、人数別の世帯数比率でいいますと、3人以上世帯、2人世帯、単身世帯がちょうど3分の1ぐらいの比率でいます。そして、30万世帯のうち住居別に分析すると、住居形態のトップ、戸建ては42％ですが、6階以上と3～5階以上を合わせると集合住宅は43％となり、その中の多くがマンションです。下の円グラフの下に書いてありますように、2018年で6万4848戸、その後増えてますので、6,600～6,700戸のマンションがあり、船橋市30万世帯のうち、5世帯に1人以上、20％以上がマンション居住者です。それだけの位置を占めた住居なので、もっと市政に強く位置づけるべきです。
あわせて、前回調査のこのグラフの中で最も数が多かった1999年～2008年竣工のマンションが32.2％ありますが、その部分も含めて船橋市内の多くのマンションが適正化計画や認定制度の主目的である建物老朽化防止のための長期修繕計画の内容を煮詰める時期に来ていると私は認識していますが、市の、市内のマンションの管理状態についての把握はどのような認識でしょうか。
［建築部長登壇］

◎建築部長（木村智）　お答えいたします。
平成30年度に市内のマンション管理組合を対象に実施いたしました船橋市分譲マンション実態調査の結果によりますと、回答のありました管理組合の91.3％は長期修繕計画を作成しており、80％は大規模修繕工事を実施したことがあると回答しております。
また、長期修繕計画を策定している管理組合のうち、その期間につきましては10年未満から30年以上までマンションにより様々な状況であるということを認識しているところでございます。
［朝倉幹晴議員登壇］

◆朝倉幹晴　議員　　この4月から船橋市が始めた認定制度を受けると、受けないときに比べてマンションの管理組合、住民、区分所有者は以下のような利点があります。
いずれも住宅金融支援機構、旧住宅金融公庫によるものですが、管理組合の資産運用である、すまい・る債の利率が上がること、マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ、それから、これからマンション居住を考える方にとってはフラット35による金利の引下げ措置、そして市に関しては、一昨日も議論になりました長期修繕工事終了後の固定資産税の減免の要件の1つを満たすなど、利点があります。ほかに今後も補助施策が行われる可能性があります。
認定による直接的な利点に関しては、以上の把握でよろしいでしょうか。また、直接的利点に限らない認定の意義についてお示しください。
［建築部長登壇］

◎建築部長（木村智）　ただいま議員のほうからご説明いただきました利点に加えまして、マンション管理への意識が高く保たれまして、マンション管理水準が維持向上することですとか、適正に管理されましたマンションであることが市場において評価される、こういった効果を期待しているところでございます。
［朝倉幹晴議員登壇］

◆朝倉幹晴　議員　　4月からスタートしたばかりのこの制度、6月7日現時点では、船橋市へのマンション管理組合からの申請はないとのことです。制度が始まったばかりで周知がされてないことと、通常年1回の管理組合総会での議決が必要なので、多分2023年、今年度中に整備し、2024年度の管理組合総会で認定に向けた議決をすることが多くなると思います。
しかし、管理項目の16項目がこれに示したとおりですが、例えば、1なんかは比較的クリアしやすい点ですが、4－③ですね、長期修繕計画の実効性を確保するための計画期間が30年以上で、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回含まれるように設定されていること、それから、3－⑤長期修繕計画の計画全体の修繕積立金の金額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないことなど、ハードルが高い部分もあり、2023年度、今年度の調査が不十分であると、2024年度の管理組合総会までに整備が間に合わず、2025年以降に認定がさらに遅れてしまい、先ほど言ったメリットが受けられない危険性すらあります。
ですから、できるだけ2024年度には認定が進むように市は積極的に周知を行うべきです。マンション管理組合のサポートについて、これまでマンション管理士相談、マンション管理士派遣事業、マンションセミナー、交流会、相談会の2022年度の実績、2023年度の予定をお示しください。
年明けから2024年度については、認定制度に対処するためにこれらの各事業の枠を増やすべきだとみますが、いかがでしょうか。
［建築部長登壇］

◎建築部長（木村智）　お答えいたします。
まず、マンション管理計画認定制度の周知につきましては、市ホームページや広報ふなばしへの掲載に加えまして、今年度実施予定のマンション管理組合に対しますアンケートによる分譲マンション実態調査におきましても、この制度の案内を同封するなど、周知に努めてまいりたいと考えております。
続きまして、各支援事業の実績でございますが、令和4年度につきましては、マンション管理無料相談が25件、マンション管理士等派遣事業が4件、マンション管理セミナーはこの4年度に2回開催いたしまして、交流会と相談会もこのセミナーと併せて1回ずつ実施したところでございます。
参加人数につきましては、マンション管理セミナー及び交流会にはそれぞれ20名程度の参加があり、相談会へは4組の相談があったところでございます。
また、令和5年度も令和4年度と同様に、これらのセミナー等を実施する予定でございますけれども、マンション管理セミナー等への参加希望は年々増加傾向にありますことから、今年度の実施に際しましては参加定員の拡大などについて検討してまいりたいと考えております。

●朝倉質疑１　国土交通省所管の「マンション管理の適正化の推進に関する法律」は2020年6月大幅改正され、2022年4月から施行されました。2021年9月28日には、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」も改正されました。
そして2022年4月から、民間の「マンション管理業協会」がマンションの管理状態を５つ星から星０まで6段階で評価する「マンション管理適正評価制度」が始まりました。「マンション管理適正評価サイト」でご検索いただくと、2023年6月7日現在、船橋市内で評価されている８つのマンションの評価を見ることができます。

●マンション管理適正評価サイト

（物件所在地に「千葉県　船橋市」と入れるとともに、管理状態に関して、★５～★０、まで6項目全てにチェック（V）を入れた上で検索されてください。）

南船橋のイケアのそばの「ワンダーベイシティSAZAN」と新船橋駅の「プラウド船橋四街区」が５つ星評価を受け公開されるなど、評価の公開がマンションの価値を高めるなど、新規購入の参考資料になる可能性があります。この評価制度への参加やその時期は任意であり、各マンション管理組合とも、申込するか否か、申し込みのタイミングはいつか？管理を改善し星評価が現状の予測より上がる形での申込などを模索しているところです。
私は船橋西部の、行田公園・ふなっこ畑の前の200戸以上のマンションに2003年より住み、第1期管理組合理事長をするとともに、この5月28日から2回目の理事長となり、この問題を住民・区分所有者とともに1年間考えていく重責を負っています。
さて、これまで、これまでは、マンション住民にとって船橋市の行政との付き合いは決して深いとはいえませんでした。マンション管理組合とは別にマンションが単体で自治会を作っている時には、その自治会が敬老行事や市からの配布物依頼などで関係性があるとはいえ、マンションの管理を担うマンション管理組合理事会との市との関係は直接は少なく、マンション管理士の相談派遣業務やバリアフリー工事補助に限られてきました。
ところが、マンション管理組合が市と深いかかわりを持つ新制度が発足しました。先ほどの民間の評価である「マンション管理適正評価制度」とは別に、それと並行して、船橋市が認定する「マンション管理計画認定制度」が2023年4月からスタートしました。

●船橋市マンション管理計画認定制度

さきほどの適正化法では「都道府県等は、マンション管理適正化推進計画を作成できる」としており、作成した自治体の長は、マンション管理組合からの申請があれば、認定できることになっています。船橋市の中核市などの計画作成は任意であるため、調べようとして、Googleや市のHPの検索窓で　「船橋市マンション管理適正化推進計画」と検索しても文章が出てきません。どこに書いてあるのでしょうか？そして少なくとも市HPで検索したらすぐに出てくるように改善すべきです。

★市建築部長答弁１　船橋市マンション管理適正化推進計画は、2021年（令和3年）12月に船橋市住生活基本計画・高齢者居住安定確保計画と一体のものとして策定したものでございます。
マンション管理組合認定制度のHPから、同計画の掲載ページへリンクしておりますが、より分かりやすくなるよう掲載方法の改善をはかってまいります。
（注、6月7日質疑時点では、船橋市マンション管理適正化推進計画が検索で出てきませんでしたが、皆さんがこのサイトをご覧いただく頃に改善されている可能性もあります。）

●朝倉質疑２　船橋市全体でのマンションの位置はどうでしょうか？船橋市30万世帯を住居別に分析すると、住居形態のトップ戸建は42％ですが、、6階以上と３～5階以上を合わせると43％となります。下の円グラフの下に書いてあるように2018年（平成30年）時点で64848戸、その後増えてますので、約66000戸であり、船橋市30万世帯の5世帯に１世帯以上、20％以上がマンション居住者です。それだけの位置を占めた住居なのでもっと市政に強く位置付けるべきと思います。

　あわせて、前回調査のこのグラフの中で最も数が多かった1999年から2008年竣工のマンション（32.2%）も部分も含めて、船橋市内の多くのマンションが「適正化計画」や「認定制度」の主目的たる建物老朽化防止のための長期修繕計画の内容を煮詰める時期に来ていると私は認識していますが、市の市内のマンションの管理状況の把握についてどう認識していますでしょうか？

★市建築部長答弁２　2018年度（平成30年度）に実施した分譲マンション実態調査によれば、回答のあった管理組合の91.3%は長期修繕計画を持っており、80.0%は大規模修繕工事を実施したことがあると回答しております。また長期修繕計画の期間については、10年未満から30年以上までマンションにより様々でした。
長期修繕計画がない、あるいは10年未満の短い計画しかない管理組合も一定数あることは、課題であると認識しております。

●朝倉質疑３　船橋市マンション管理計画認定制度で「認定」されたマンション管理組合・住民・区分所有者には、認定されていない場合と比較して、以下のような利点があります。
いずれも住宅金融支援機構によるものですが、

１、管理組合の資産運用である、すまいる債の利率が引きあがる。
（2023年度限定では、0.475%→0.525%に上昇。同様なことが2024年度以降も行われると推測される）

２、マンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ

またこれから、マンション居住を考える方にとっては

・フラット35の金利引き下げ措置

そして船橋市に関しては、

・長期修繕工事完了後の固定資産税の減免の要件の１つを満たす。
他にも今後、補助施策が行われる可能性があります。認定による直接的な利点に関する把握は以上でよろしいでしょうか？また直接的利点に限らない「認定」の意義についてお示しください。

★市建築部長答弁３　船橋市としましては、それらの利点に加え、マンション管理への意識が高く保たれ、マンション管理水準を維持向上しやすくなることや、適正に管理されたマンションであることが市場において評価される、という効果を期待しております。

●朝倉質疑４　この４月から発足した船橋市マンション管理計画認定制度、本日6月7日時点で船橋市への申請はないとのことです。制度が始まったばかりで周知がされていないことに加え、認定申請には通常年1回の管理組合総会での議決が必要であり、たぶん、2023年度に整備し、2024年度の管理組合総会で認定に向けた議決をすることが多くなると思います。
しかし、管理計画認定の17項目の中の
４―③「長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること」
４－⑤「長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく定額でないこと」

など、ハードルが高い部分もあり、2023年度内の調査が不十分でであると2024年度の管理組合総会までに整備が間に合わず、2025年度以降に認定が更に遅れてしまう危険性すらあります。
認定が遅れて、マンション管理組合・区分所有者・住民が認定による利点を得ることが遅れないように、市は周知や管理組合へのサポートをすべきと思います。市が行っているマンション管理士相談・派遣事業、マンション管理セミナー（相談会・交流会）の2022年度実績と2023年度予定をお示しください。更に来年度（2024年度）の管理組合総会での認定制度申請決議に向け相談が増えると思われる、2024年年頭あたりからは、相談枠を増やすべきと思いますがいかがでしょうか？

★市建築部長答弁４　マンション管理計画認定制度の周知につきましては、市HPや「広報ふなばし」への掲載に加え、今年度（2023年度）実施予定のアンケート調査による実態調査においても、制度の案内を同封するなど周知に努めてまいりたいと考えております。
各支援事業の実績についてですが、2022年度（令和4年度）につきましては、マンション管理無料相談25件、マンション管理士等派遣事業は4件、マンション管理セミナーは2回実施し、交流会と相談会はそれぞれ1回ずつ実施しました。
マンション管理セミナーや交流会には、それぞれ20名程度の参加があり、相談会へは4組の相談がありました。
2023年度（令和5年度）も2022年度（令和4年度）と同時に実施する予定でございますが、マンション管理セミナー等への参加希望も増加傾向にありますことから、今年度（2023年度）の実施に際し、参加定員の拡大について検討してまいりたいと考えております。